Zasiedzenie rzeczy – jak uzyskać prawo własności?

Marzec 22, 2018

W poprzednim artykule poruszyłem tematykę zachowku stanowiącego minimalny zakres ochrony praw spadkowych najbliższej rodziny spadkodawcy. Poniższym tekstem chciałbym przybliżyć państwu instytucję zasiedzenia jako jednej z form nabycia własności.

Czym jest zasiedzenie?

Jak już wspomniałem na wstępie zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności przewidzianych w Kodeksie cywilnym, której charakterystycznym elementem jest upływ czasu. W wyniku zasiedzenia nieuprawniony posiadacz uzyskuje możliwość uzyskania własności określonej rzeczy kosztem dotychczasowego właściciela. Ustawodawca wyszedł z założenia, że jeżeli taki właściciel nie dba o swoje prawo własności przysługujące mu wobec określonej rzeczy i nie interesuje się nią przez określony przepisami ustawy czas może utracić ochronę prawną względem osoby, która zachowuje się jakby właścicielem była.

Co można nabyć przez zasiedzenie?

Przede wszystkim poprzez skorzystanie z instytucji zasiedzenia nabywa się prawo własności rzeczy. Kodeks cywilny przewiduje również możliwość zasiedzenia służebności gruntowych, służebności przesyłu oraz użytkowania wieczystego. Ustanawia również specjalny reżim prawny dotyczący zasiedzenia nieruchomości rolnych, jednakże planuję poświęcić tym przypadkom odrębne wpisy w późniejszym czasie i nie będą one przedmiotem niniejszego artykułu. W przypadku rzeczy przepisy prawa polskiego przewidują możliwość zasiedzenie zarówno ruchomości jak i nieruchomości. Przedmiot zasiedzenia nieruchomości może stanowić nieruchomość gruntowa, a także nieruchomość budynkowa oraz lokalowa, jeżeli stanowi odrębny przedmiot własności. Przepisy prawa przewidują również możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych oraz samorządowych.

W jaki sposób nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie?

Aby wstąpić w prawa dotychczasowego właściciela rzeczy należy spełnić ściśle określone przepisami przesłanki (art. 172,174 Kc):

– posiadanie samoistne rzeczy,

– ciągłość posiadania,

– upływ czasu.

Ponadto w przypadku rzeczy ruchomych art. 174 Kc wprowadza dodatkową przesłankę w postaci tzw. dobrej wiary posiadacza.

Posiadanie samoistne i ciągłość posiadania

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (art. 336 Kc). Posiadacza samoistnego należy przeciwstawić posiadaczowi zależnemu, czyli osobie, która rzeczą faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca itp. Ponadto art. 339 Kc wprowadza domniemanie posiadania samoistnego, tak więc ciężar udowodnienia faktu odmiennego spoczywa na prawowitym właścicielu rzeczy.

Ciągłość posiadania polega natomiast na nieprzerwanym posiadaniu rzeczy, z którym przepisy wiążą domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1). Ponadto przemijająca przeszkoda uniemożliwiająca posiadanie nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2).

Upływ czasu

W związku z tą przesłanką przepisy prawa przewidują odrębne terminy, po upływie których możliwe będzie zasiedzenie rzeczy ruchomych i nieruchomości. W przypadku ruchomości ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie 3 letniego okresu samoistnego posiadania rzeczy. Ponadto zasiedzenie rzeczy ruchomych możliwe jest jedynie wtedy, gdy posiadacz samoistny od początku biegu okresu, aż do jego końca pozostaje w dobrej wierze (art. 174§1 Kc). W odniesieniu natomiast do nieruchomości okres ten ulega wydłużeniu i stanowi 20 lub 30 lat samoistnego posiadania (art. 172§1 i 2 Kc), a zależny jest od dobrej lub złej wiary posiadacza.

Czym właściwie jest dobra i zła wiara?

Dobrą wiarą określa się błędne, lecz usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o istnieniu określonego stanu prawnego. W przypadku zasiedzenia w dobrej wierze jest ten, kto błędnie uważa, że przysługuje mu prawo do określonej rzeczy, jeżeli świadomość ta jest dostatecznie usprawiedliwiona. W złej wierze jest natomiast ten, kto posiada świadomość braku przysługujących mu do danej rzeczy praw i pomimo tej świadomości włada rzeczą jak właściciel. Jak już wspomniałem wcześniej niemożliwym jest nabycie własności rzeczy ruchomej przez zasiedzenie przez osobę będącą w złej wierze. Ma to szczególnie istotne znaczenie np. w przypadku kradzieży. Złodziej, mając świadomość pochodzenia rzeczy z przestępstwa, nigdy nie będzie w stanie nabyć jej własności przez zasiedzenie. W przypadku natomiast osób, które kupiły ową rzecz od złodzieja nabędą jej własność o tyle, o ile przez okres 3 lat będą pozostawać w dobrej wierze – nie będą świadomi pochodzenia rzeczy, a ich błędna świadomość będzie usprawiedliwiona.

Stwierdzenie zasiedzenia

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa i wiąże się z utratą prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Aby jednak mieć pewność, że wraz z upływem wymaganego okresu doszło do zmiany właściciela rzeczy należy złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek ten rozpatrywany jest w nieprocesowym postępowaniu cywilnym przez Sąd (art. 609-610). W postępowaniu tym uczestniczy zarówno dotychczasowy właściciel rzeczy jak i wnioskodawca. Sąd bada natomiast czy wszystkie przesłanki przewidziane przepisami prawa zostały spełnione. Stwierdzenie zasiedzenia przez Sąd stanowi podstawę wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej i podejmowania wszelkich czynności jakie przysługują właścicielowi.