14.07.2017 | Kategoria: Prawo cywilne

Zarząd rzeczą wspólną

W sytuacji, gdy własność rzeczy ruchomej lub nieruchomości przysługuje kilku osobom, istotne staje się określenie praw i obowiązków każdego z współwłaścicieli w wykonywaniu zarządu zarówno przypadającym im udziałem w rzeczy wspólnej jak i całą rzeczą. Mając na uwadze kodeksową definicję, zgodnie z którą współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, to właśnie słowo ‘niepodzielnie’ jest kluczem do określenia wspomnianych powyżej praw i obowiązków współwłaścicieli.

Zarząd rzeczą wspólną

Konsekwencją niepodzielności jest to, że współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, ponieważ przedmiotem jego prawa jest całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część. Kodeks cywilny ujmuje to w ten sposób, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do współkorzystania z niej – w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Co istotne, prawo to jest niezależne od wielkości udziału przypadającego poszczególnym właścicielom – każdy z nich ma takie samo, równe, prawo do posiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej. Wielkość udziału jest natomiast decydująca przy rozliczaniu między współwłaścicielami pożytków z rzeczy wspólnej, wydatków i ciężarów - przypadają one właśnie na każdego właściciela w stosunku do wielkości udziału.

 

Współwłaściciele są zobowiązani do współdziałania z sobą w wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną. Wśród czynności zarządczych możemy wyróżnić czynności mieszczące się w ramach czynnego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Do tych pierwszych należą takie działania, które wynikają z bieżącej eksploatacji danej rzeczy, z korzystania z niej, pobierania pożytków, a także utrzymywania jej w stanie niepogorszonym, niezmienionym. Czynnością zwykłego zarządu jest także budowa i instalowanie urządzeń zapewniających uzbrojenie działki w tzw. media, czyli budowa przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego, podziemnego kabla linii energetycznej.

 

Rodzajem czynności zwykłego zarządu są także czynności zachowawcze, do których samodzielnego przedsięwzięcia uprawniony jest każdy współwłaścicieli. Obejmują one działania oraz dochodzenie roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, a więc jego zabezpieczenia, zachowania w stanie niezmienionym, niepogorszonym.

 

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu polegają na rozporządzaniu rzeczą jako całością, np. jej wydzierżawienie, wynajem, obciążenie hipoteką, sprzedaż, a także na tego rodzaju przebudowie, remoncie, który pociąga za sobą większe wydatki, prowadzi do zmian o cechach trwałych (adaptacje, przebudowa pomieszczeń, przeróbki techniczne), i dla przeprowadzenia wymaga stosownych decyzji bądź zgłoszeń o charakterze administracyjnym, wymaganych ustawą Prawo budowlane.

 

Do wykonywania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli nie można jej uzyskać, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o udzielenie upoważnienia sądowego do dokonania konkretnej czynności.

 

Natomiast, do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli. Również w tym przypadku, jeśli współwłaściciele nie potrafią osiągnąć porozumienia, możliwa jest poszukiwanie rozstrzygnięcia na drodze sądowej. Wniosek w tym przedmiocie kierują współwłaściciele, których udziały wynoszą razem co najmniej połowę. Sąd rozpoznając ich żądanie, bierze pod uwagę cel planowanej spornej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują również ochronę współwłaścicieli w sytuacji odwrotnej, tj. gdy jeden z nich zamierza dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać, by sąd rozstrzygnął powstały konflikt i zakazał przeprowadzania danej czynności.

 

Jeżeli wykonywanie zarządu rzeczą wspólną jest utrudnione z uwagi na brak współpracy i zgody między współwłaścicielami, a dokładniej – jeśli powtarzają się sytuacje, kiedy nie można uzyskać zgody większości na czynności zwykłego zarządu, lub jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub sposobem jego sprawowania krzywdzi pozostałych, każdy współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy nieruchomości.

 

Zarząd może być wykonywany także przez jednego ze współwłaścicieli, który może domagać się od pozostałych zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego nakładowi jego prac, natomiast współwłaściciel nie sprawujący zarządu jest uprawniony do domagania się, by współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną przedstawił rachunek z tegoż zarządu.

Powyższe uwagi mają charakter jedynie informacyjny oraz ogólny i nie stanowią porady prawnej. Porada prawna może zostać udzielona przez adwokata lub radcę prawnego jedynie po gruntownym zapoznaniu się ze stanem faktycznym konkretnej sprawy. Jeśli potrzebujesz porady prawnej, pomożemy Ci znaleźć odpowiednią kancelarię lub możesz zadać bezpośrednio pytanie prawnikom poprzez formularz Zadaj pytanie