Egzekucja z nieruchomości w pigułce

Maj 19, 2016

Egzekucja z nieruchomości (zaspokajanie wierzytelności z nieruchomośći)jest jednym ze sposobów przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego. Procedurę takiego rodzaju egzekwowania długów ustawodawca uregulował w części trzeciej kodeksu postępowania cywilnego dotyczącej postępowania egzekucyjnego poczynając od artykułu 921.

Egzekucja z nieruchomości to proces wieloetapowy wobec czego często długotrwały.

Wszczęcie egzekucji co do zasady następuje na wniosek wierzyciela. Zgodnie z art. 921 kpc  właściwym do prowadzenia egzekucji jest komornik działający przy sądzie, w którego okręgu przedmiotowa nieruchomość jest położona.

Egzekucję z nieruchomości nadzoruje sąd wobec czego komornik zobowiązany jest zawiadomić właściwy sąd (tj. ten przy którym komornik działa) zarówno o wszczęciu, jak i po przeprowadzeniu egzekucji – o jej zakończeniu.

Uczestnikami postępowania są przede wszystkim wierzyciel i dłużnik, jednakże poza nimi ustawodawca dopuszcza do udziału w tym postępowaniu również te podmioty, które posiadają prawa bądź roszczenia wynikające z określonego stosunku umownego wobec czego są one bezpośrednio zainteresowane przedmiotem egzekucji.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Wierzyciel decydując się na próbę odzyskania należności od dłużnika poprzez egzekucję z nieruchomości powinien skierować do właściwego komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wskazując właśnie taki sposób prowadzenia egzekucji. Wymagane jest oświadczenie wierzyciela, które wskazywać będzie konkretną nieruchomość należącą do dłużnika z której ma zostać zaspokojona jego należność.

Wobec powyższego wierzyciel powinien we wniosku wskazać:

  • numer księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości,
  • oznaczenie sądu, który prowadzi tę księgę,
  • położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie nieruchomości, tj. lokal mieszkalny, nieruchomość gruntowa, itp.

Egzekucja z nieruchomości – przebieg

Pierwszą czynnością którą komornik wykona po otrzymaniu prawidłowego wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości będzie niezwłoczne wezwanie dłużnika do uregulowania należności w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Równocześnie komornik prześle do właściwego sądu  wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji.

W przypadku bezskuteczności wezwania do zapłaty wystosowanego przez komornika, na wniosek wierzyciela komornik dokona opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Opis i oszacowanie nieruchomości pozwala ustalić istotne cechy danej nieruchomości, a przede wszystkim ma na celu określić wartość nieruchomości. Czynności tej komornik dokonuje na podstawie operatu sporządzonego przez biegłego powołanego na ten cel.

Po upływie dwóch tygodni od opisu i oszacowania może zostać wyznaczony na wniosek wierzyciela termin licytacji przedmiotowej nieruchomości.  Komornik taki wniosek przekazuje wraz z aktami sprawy do sądu, sprawującego nadzór nad egzekucją  z nieruchomości. Termin licytacji wyznaczany jest już przez sąd.

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Ogłoszenie terminu licytacji następuje przez publiczne obwieszczenie, ze wskazaniem nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

W przypadku gdy licytacja doprowadzi do sprzedaży nieruchomości, niezwłocznie po pojawieniu się pieniędzy na rachunku depozytowym sądu, komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji między poszczególnych wierzycieli oraz na pokrycie kosztów egzekucji. Projekt planu musi zostać zatwierdzony przez sędziego.

Natomiast jeżeli po drugiej licytacji nikt nie przejmie nieruchomości na własność, sądowe postępowanie egzekucyjne się umarza, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie pół roku.

Należy mieć na uwadze art. 1025 kpc zgodnie z którym z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony);

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności.

Nie zawsze więc w przypadku takiego wyboru sposobu prowadzenia egzekucji, pomimo uzyskania pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, wierzyciel zostanie spłacony.

 

Milena Sobierajska

 

W celu znalezienia pomocy prawnej z zakresu egzekucji, sprawdź: Adwokat, Radca Prawny.